سرقفلی یکی از مفاهیم حقوقی مهم است که در حوزه اجاره‌های تجاری و کسب و کارها مطرح می‌شود. این مفهوم نقش بسزایی در تنظیم روابط موجر و مستأجر دارد و در بسیاری از موارد باعث بروز دعاوی حقوقی می‌شود. در این مقاله از دپارتمان همیارتو به بررسی جامع مفهوم و ماهیت حق سرقفلی، قوانین مرتبط، انواع سرقفلی، ویژگی‌ها و تفاوت‌های آن با حق کسب و پیشه، معیارهای تعیین مبلغ سرقفلی، شرایط باطل نمودن قرارداد سرقفلی، انواع دعاوی مربوط به سرقفلی و مراجع رسیدگی به این دعاوی پرداخته می‌شود.
مفهوم و ماهیت حق سرقفلی
سرقفلی به حقی اطلاق می‌شود که به مستأجر یک ملک تجاری اجازه می‌دهد تا از منافع و امکانات موجود در ملک استفاده کند و در صورت تخلیه ملک، مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر دریافت کند. این حق معمولاً به دلیل ایجاد رونق کسب و کار و افزایش ارزش ملک برای مستأجر به وجود می‌آید. سرقفلی می‌تواند به دو صورت به وجود آید: سرقفلی قانونی که بر اساس قوانین و مقررات موجود تعیین می‌شود و سرقفلی قراردادی که بر اساس توافقات بین موجر و مستأجر تعیین می‌شود.
حق سرقفلی در قانون
در قانون، این حق به طور رسمی شناخته شده و مقرراتی برای تنظیم و اجرای آن وجود دارد. ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، حق سرقفلی را به رسمیت شناخته و شرایط و نحوه پرداخت آن را مشخص کرده است. بر اساس این ماده، مستأجر در صورتی که به دلایلی مانند نوسازی ملک یا پایان مدت اجاره مجبور به تخلیه ملک شود، می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر دریافت کند.
به ارث بردن حق سرقفلی
این حق به عنوان یک حق مالی قابل انتقال به ورثه می‌باشد. بنابراین، در صورتی که مستأجر فوت کند، ورثه او می‌توانند از این حق بهره‌مند شوند و این حق را مطالبه کنند. البته برای انتقال این حق به ورثه، باید شرایط و مقررات قانونی رعایت شود و مستندات لازم ارائه گردد.
انواع سرقفلی
انواع سرقفلیسرقفلی به دو نوع اصلی تقسیم می‌شود:
- سرقفلی قانونی: این نوع بر اساس قوانین و مقررات موجود تعیین می‌شود و برای مواقعی که مستأجر به دلایلی مانند نوسازی ملک یا پایان مدت اجاره مجبور به تخلیه ملک شود، قابل مطالبه است.
- سرقفلی قراردادی: این نوع بر اساس توافقات بین موجر و مستأجر تعیین می‌شود و شرایط و مبلغ آن به صورت توافقی مشخص می‌شود.
ویژگی‌های حق سرقفلی
این حق دارای ویژگی‌های خاصی است که برخی از آن‌ها عبارتند از:
- قابلیت انتقال: این حق قابل انتقال به غیر و ورثه مستأجر است.
- قابلیت توافق: مبلغ و شرایط سرقفلی می‌تواند بر اساس توافقات بین موجر و مستأجر تعیین شود.
- حمایت قانونی: این حق در قانون ایران به رسمیت شناخته شده و مقرراتی برای تنظیم و اجرای آن وجود دارد.
- قابلیت مطالبه: مستأجر می‌تواند در صورت تخلیه ملک به دلایلی مانند نوسازی یا پایان مدت اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر مطالبه کند.
تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلی
تفاوت حق کسب و پیشه و حق سرقفلیحق کسب و پیشه و حق سرقفلی دو مفهوم متفاوت هستند که گاهی به اشتباه به جای یکدیگر استفاده می‌شوند. تفاوت‌های اصلی این دو حق عبارتند از:
- مبنا: این حق بر اساس قوانین و مقررات یا توافقات بین موجر و مستأجر تعیین می‌شود، در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس فعالیت‌های کسب و کاری مستأجر و رونق کسب و کار او ایجاد می‌شود.
- قابلیت انتقال: این حق قابل انتقال به غیر و ورثه است، اما حق کسب و پیشه معمولاً قابل انتقال به غیر نیست و فقط به ورثه منتقل می‌شود.
- مطالبه: این حق به صورت مبلغی که مستأجر در ابتدای اجاره‌نامه پرداخت کرده یا در هنگام تخلیه ملک از موجر مطالبه می‌کند، تعریف می‌شود، در حالی که حق کسب و پیشه به عنوان جبران خسارت مستأجر برای رونق کسب و کار و تلاش‌های او در ملک مورد اجاره قابل مطالبه است.
معیار تعیین مبلغ
تعیین مبلغ این حق به عوامل مختلفی بستگی دارد که برخی از آن‌ها عبارتند از:
- موقعیت مکانی ملک: موقعیت جغرافیایی و مکانی ملک نقش مهمی در تعیین مبلغ این حق دارد.
- وضعیت اقتصادی ملک: رونق اقتصادی ملک و میزان سودآوری کسب و کار در ملک نیز بر تعیین مبلغ سرقفلی تأثیرگذار است.
- شرایط و امکانات ملک: شرایط فیزیکی و امکانات موجود در ملک نیز می‌تواند بر مبلغ سرقفلی تأثیرگذار باشد.
- مدت زمان اجاره: مدت زمان اجاره و مدت زمانی که مستأجر در ملک فعالیت کرده است نیز بر مبلغ سرقفلی تأثیر دارد.
- توافقات طرفین: توافقات بین موجر و مستأجر نیز می‌تواند نقش مهمی در تعیین مبلغ سرقفلی داشته باشد.
آیا مالک می‌تواند این حق را بگیرد؟
به طور کلی، مالک نمی‌تواند این حق را از مستأجر بگیرد مگر در موارد خاصی که قانون اجازه داده است. یکی از این موارد زمانی است که ملک نیاز به نوسازی یا بازسازی داشته باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه کند. در این صورت، مالک می‌تواند با پرداخت مبلغی به عنوان این حق، ملک را از مستأجر تخلیه کند. همچنین در مواردی که قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستأجر تمایلی به تمدید اجاره نداشته باشد، مالک می‌تواند با پرداخت مبلغ سرقفلی، ملک را بازپس گیرد.
باطل نمودن قرارداد حق سرقفلی
باطل نمودن قرارداد این حق نیازمند شرایط و مقررات خاصی است. برخی از مواردی که می‌تواند منجر به بطلان قرارداد این حق شود عبارتند از:
- عدم رعایت شرایط قانونی: اگر قرارداد این حق با شرایط قانونی و مقررات موجود مغایرت داشته باشد، می‌تواند باطل شود.
- فریب و تدلیس: اگر یکی از طرفین قرارداد با فریب و تدلیس قرارداد را منعقد کرده باشد، قرارداد این حق قابل بطلان است.
- عدم صداقت در اطلاعات: اگر یکی از طرفین اطلاعات نادرست یا ناقصی در مورد ملک یا شرایط قرارداد ارائه داده باشد، قرارداد قابل بطلان است.
- عدم رعایت توافقات: اگر یکی از طرفین به تعهدات و توافقات خود در قرارداد عمل نکرده باشد، قرارداد قابل بطلان است.
انواع دعاوی مربوط به حق سرقفلی
دعاوی مربوط به این حق ممکن است به دلایل مختلفی مطرح شود که برخی از آن‌ها عبارتند از:
- مطالبه مبلغ سرقفلی: دعوای مطالبه مبلغ این حق که مستأجر از موجر درخواست می‌کند.
- ابطال قرارداد سرقفلی: دعوای ابطال قرارداد این حق به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی یا فریب و تدلیس.
- انتقال سرقفلی: دعوای انتقال سرقفلی به غیر یا ورثه مستأجر.
- تخلیه ملک: دعوای تخلیه ملک به دلیل نیاز به نوسازی یا پایان مدت اجاره.
- نقض تعهدات: دعوای نقض تعهدات و شرایط قرارداد این حق توسط یکی از طرفین.
مدارک لازم برای طرح دعوی مطالبه این حق چیست؟
برای طرح دعوی مطالبه این حق، مدارک و مستندات زیر لازم است:
- قرارداد اجاره: نسخه‌ای از قرارداد اجاره که شرایط و مبلغ این حق در آن مشخص شده است.
- مدارک شناسایی: مدارک شناسایی موجر و مستأجر.
- رسید پرداخت‌ها: رسیدهای پرداخت مبلغ این حق و اجاره‌بها.
- مدارک مربوط به ملک: مدارکی که نشان‌دهنده مالکیت موجر و وضعیت ملک است.
- شواهد و مدارک مربوط به دعاوی قبلی: اگر دعاوی حقوقی قبلی در مورد ملک وجود داشته باشد، مدارک مربوط به آن‌ها نیز لازم است.
مرجع رسیدگی به دعاوی این حق کجاست؟
مرجع رسیدگی به دعاوی مربوط به این حق، دادگاه‌های عمومی حقوقی هستند. در صورت بروز اختلافات در مورد این حق، مستأجر یا موجر می‌توانند به دادگاه‌های عمومی مراجعه کرده و دعوی خود را مطرح کنند. دادگاه با بررسی مدارک و مستندات طرفین، به حل اختلافات و صدور حکم می‌پردازد.
نتیجه‌گیری
این حق یکی از مفاهیم مهم و پیچیده در حوزه حقوق اجاره‌های تجاری است که نقش بسزایی در تنظیم روابط موجر و مستأجر دارد. با توجه به اهمیت این حق، آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط با آن و رعایت شرایط و مقررات قانونی می‌تواند به جلوگیری از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی کمک کند. همچنین، در صورت بروز اختلافات، مراجعه به مراجع قضایی و ارائه مدارک و مستندات لازم می‌تواند به حل و فصل مسائل کمک کند.
سوالات متداول
- حق سرقفلی چیست؟
حق سرقفلی به حقی اطلاق می‌شود که به مستأجر یک ملک تجاری اجازه می‌دهد تا از منافع و امکانات موجود در ملک استفاده کند و در صورت تخلیه ملک، مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر دریافت کند. - آیا این حق قابل انتقال به ورثه است؟
بله، این حق به عنوان یک حق مالی قابل انتقال به ورثه مستأجر است و ورثه می‌توانند از این حق بهره‌مند شوند. - تفاوت بین حق کسب و پیشه و این حق چیست؟
این حق بر اساس قوانین و مقررات یا توافقات بین موجر و مستأجر تعیین می‌شود، در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس فعالیت‌های کسب و کاری مستأجر و رونق کسب و کار او ایجاد می‌شود. - آیا مالک می‌تواند سرقفلی را از مستأجر بگیرد؟
به طور کلی، مالک نمی‌تواند سرقفلی را از مستأجر بگیرد مگر در موارد خاصی که قانون اجازه داده است، مانند نوسازی ملک یا پایان مدت اجاره. - مرجع رسیدگی به دعاوی مربوط به این حق چیست؟
مرجع رسیدگی به دعاوی مربوط به این حق، دادگاه‌های عمومی حقوقی هستند که با بررسی مدارک و مستندات طرفین به حل اختلافات می‌پردازند.
مقاله خیلی مفید بود نمی‌دونستم قوانین سرقفلی اینقدر پیچیده هستن
گرفتاری سرقفلی زیاده